Czy inwestycja w apartament na wynajem to dobry pomysł w 2024 roku? Już w pierwszych zdaniach warto podkreślić, że apartamenty na wynajem cieszą się rosnącą popularnością wśród inwestorów. W dynamicznie zmieniających się realiach gospodarczych, sposób lokowania kapitału ma ogromne znaczenie, zwłaszcza gdy chodzi o ochronę przed inflacją i stabilność dochodu pasywnego.

Na czym polega inwestycja w apartament na wynajem?

Inwestycja w apartament na wynajem polega na zakupie nieruchomości z zamiarem czerpania korzyści z jej udostępniania najemcom na określony czas. Można wyróżnić najmem krótkoterminowy — skierowany głównie do turystów, oraz najmem długoterminowy — obejmujący okresy od kilku miesięcy do kilku lat.

Oba warianty stanowią alternatywę dla tradycyjnego modelu konsumpcji mieszkaniowej. Co więcej, w Polsce udział profesjonalnych mieszkań na wynajem pozostaje niski, co sygnalizuje duże możliwości rozwoju tego sektora.

Ważnym aspektem jest także perspektywa zabezpieczenia kapitału, dlatego apartamenty pełnią funkcję ochrony wartości pieniędzy podczas inflacji, w odróżnieniu od typowych narzędzi inwestycyjnych, których wartość podlega większym wahaniom.

Kluczowe wskaźniki opłacalności inwestycji

Najistotniejszą miarą efektywności jest zwrot z inwestycji (ROE). Jego poziom zależy od wielu czynników: ceny zakupu, kosztów utrzymania, stóp procentowych i sposobu finansowania inwestycji.

Dane są jednoznaczne: przy zakupie lokalu za gotówkę ROE utrzymuje się na lekkim plusie, natomiast przy finansowaniu kredytem (na poziomie 50%-80% wartości nieruchomości) wskaźnik ten jest ujemny. Oznacza to, że inwestycja przynosi realny zysk tylko w przypadku zgromadzenia odpowiedniego kapitału własnego.

Wysokość czynszu, ceny nieruchomości oraz popyt na wynajem są ze sobą ściśle powiązane. Ceny ofertowe mieszkań inwestycyjnych w Polsce zaczynają się od około 350 000 zł za lokal 40-50 m², co wyznacza minimalny próg wejścia na rynek. W 2023 roku ponad 30% inwestorów posiadało nieruchomości w swoim portfelu inwestycyjnym, co podkreśla popularność tej formy lokowania oszczędności.

Jakie czynniki wpływają na sukces inwestycji?

Decyzję o inwestycji należy oprzeć na szeregu istotnych elementów:

1. Finansowanie: Wybór między gotówką a kredytem wpływa nie tylko na początkowy koszt, ale też na finalny zwrot z inwestycji oraz poziom ryzyka. Jeśli inwestycja finansowana jest kredytem, aktualny poziom stóp procentowych może znacznie obniżyć dochodowość.
2. Lokalizacja: Im atrakcyjniejszy rejon, tym większa szansa na wyższy czynsz oraz stabilniejszy popyt, zarówno w segmencie krótkoterminowym, jak i długoterminowym.
3. Standard nieruchomości: Nowoczesne, dobrze wyposażone apartamenty przyciągają najemców i pozwalają uzyskać wyższe stawki niezależnie od sezonu.
4. Koszty operacyjne: Opłaty administracyjne, podatki i serwis techniczny wpływają na finalny bilans zysków.
5. Ryzyko regulacyjne: Zmiany w prawie, zwłaszcza dotyczące najmu krótkoterminowego, mogą wprowadzić ograniczenia, które obniżą rentowność inwestycji w przyszłości.

Należy stale monitorować te zmienne, aby reagować na dynamiczne otoczenie rynku nieruchomości.

Krótko- czy długoterminowo? Sytuacja na rynku wynajmu w Polsce

Najem krótkoterminowy cechuje się zmiennością popytu, ale oferuje wyższe możliwe stawki i jest szczególnie popularny w dużych miastach oraz regionach turystycznych. Tendencja wzrostowa jest wyraźna — w 2023 r. aż 37,3% wszystkich noclegów turystycznych w Polsce stanowiły wynajmowane apartamenty i domy. Prognozy sugerują wzrost rezerwacji w tym segmencie nawet o 29% rok do roku w 2024 oraz 36% w styczniu 2025.

Jednak wraz z rozwojem rynku pojawia się istotny czynnik ryzyka: możliwe regulacje unijne, które mogą ograniczyć opłacalność najmu krótkoterminowego w perspektywie kolejnych lat.

Z kolei najem długoterminowy charakteryzuje się niższą fluktuacją popytu i większą stabilnością przychodów, choć wiąże się zwykle z niższą rentownością niż najem turystyczny.

Co ważne, udział rynkowych mieszkań na wynajem w Polsce wciąż pozostaje niewielki, co zwiastuje dalszy rozwój profesjonalnych usług wynajmu i rosnący popyt w kolejnych latach.

Czy apartamenty to przyszłość inwestowania w nieruchomości?

Inwestycje w apartamenty na wynajem umożliwiają generowanie stabilnych przychodów, stanowią efektywne zabezpieczenie kapitału oraz pozwalają na długoterminowe pomnażanie majątku, szczególnie przy wyborze właściwej lokalizacji i wysokim standardzie wykończenia.

Choć rosnące ceny mieszkań i wysokie stopy procentowe mogą obecnie podnosić próg wejścia, nadal obserwuje się wysoki popyt na wynajem. Trend ten powinien utrzymać się w kolejnych latach, zwłaszcza że rynek profesjonalnych usług najmu rozwija się dynamicznie.

Jeśli rozważasz zakup apartamenty z myślą o wynajmie, 2024 rok może być odpowiednim momentem do analizy dostępnych ofert i podjęcia decyzji o inwestycji.